E星体育

E星体育年报]23槐荫债 ： 济南槐荫城市建设投资集团有限公司公司债券2022年年度报告绿化改造

发布时间：2023-06-15  人浏览

　　投资者在评价和购买本公司存续的公司债券时，应认真考虑各项可能对前述公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护等产生的重大不利影响的风险因素，并仔细阅读对应募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

　　公司已在本报告中详细描述公司面临的其他应收款金额较大、无法按时回收的风险，存货金额较大的风险，部分房产未办妥权证的风险等风险，请投资者认真阅读本报告第一节“发行人情况”，并特别注意上述风险因素。

　　三、 控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：济南市槐荫区发展和改革局 报告期末实际控制人名称：济南市槐荫区发展和改革局 报告期末控股股东资信情况：良好 报告期末实际控制人资信情况：良好 1 报告期末控股股东对发行人的持股比例及股权受限情况：100％、不存在股权受限 报告期末实际控制人对发行人的持股比例及股权受限情况：100％、不存在股权受限 发行人与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至 实际控制人，无实际控制人的披露至最终自然人、法人或结构化主体）

　　注：根据《济南市槐荫区人民政府关于任免张胜利等工作人员职务的通知》（济槐政任〔2023〕3号），槐荫区政府决定，任命张翮为济南槐荫城市建设投资集团有限公司总经理；根据《济南市槐荫区人民政府关于任免郑华东等工作人员职务的通知》（济槐政任〔2023〕5号），槐荫区政府决定，邱治国为济南槐荫城市建设投资集团有限公司董事（试用期一年）。截至本定期报告批准报出日，上述事项尚未完成工商登记变更。

　　E星体育

　　1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式、主营业务开展情况 发行人经营范围为：“一般项目：以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；土地整治服务；对外承包工程；市政设施管理；城市绿化管理；城乡市容管理；公共事业管理服务；物业管理；停车场服务；土地使用权租赁；住房租赁；非居住房地产租赁；机械设备租赁；汽车租赁；特种设备出租；建筑工程机械与设备租赁；土石方工程施工；体育场地设施工程施工；建筑材料销售；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理除外）；企业管理；企业总部管理；企业管理咨询；工程管理服务；规划设计管理。

　　（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包；建筑物拆除作业（爆破作业除外）；建筑劳务分包；住宅室内装饰装修；施工专业作业。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。”主营业务公司主营业务包括土地熟化、安置房、市政工程、园林绿化、租赁管理、土地指标、物业管理、停车管理等，主要业务板块业务模式及开展情况如下：

　　公司土地熟化业务的经营主体为子公司国资公司，根据 2015年槐荫区政府与国资公司签订的《济南市槐荫区土地熟化项目委托实施协议》以及槐荫区政府 2015年第 11次常务会议纪要，槐荫区政府统一委托国资公司实施全区范围内以区政府为主导的土地熟化项目。

　　土地熟化项目包括城中村改造土地熟化项目、棚户区改造熟化项目和工业类土地熟化项目等。发行人按照区政府的规划，负责区内征地、拆迁、规划设计、基础设施、公共配套设施和环境景观建设等土地整治工作，使土地达到“净地”的状态，符合挂牌出让条件。开发完毕后，将土地挂牌，在市场进行公开出售。在业务操作中，发行人本部的开发建设部、规划部负责公司业务的整体规划，国资公司为具体熟化运作主体。项目启动前，槐荫区政府下达通知委托国资公司开展特定地块土地熟化业务，国资公司主要通过自筹资金及引入社会资金的方式进行土地熟化。项目完成后，国资公司向槐荫区政府移交已熟化土地。

　　公司安置房销售业务的经营主体为国资公司，国资公司主要采用外购再销售安置房的方式开展业务。公司熟化的土地在出让时，国资公司与土地成交方签署安置房回购协议，土地成交方按照项目土地挂牌条件在出让地块中建设安置房。安置房建设完成后，国资公司按照回购协议中低于市场价的回购价款进行回购，并与区城市更新局、区房屋征收服务中心、济南市轨道交通集团和中国铁路济南局集团有限公司等安置房购买方签署购买协议书，按照房屋评估价格将安置房销售给购买方用于安置被征收居民。公司采购安置房资金主要来自公司自有资金。

　　公司市政工程业务的经营主体为华强市政，华强市政具有市政项目贰级资质，可承担一定要求范围内的城市道路、桥梁、给排水及中水管道工程、污水处理工程、燃气热力管道、生活垃圾处理站、地下交通工程、地面广场和停车场以及其他市政综合工程。发行人是槐荫区政府市政项目的投资及建设主体，主要职能覆盖了槐荫区城市基础设施建设的主要方面，主要接受槐荫区水务局、国土资源局的委托进行污水改造、道路基础设施建设、市政道路维护、基础设施养护维修等工程，同时，发行人市场化水平较高，接受房地产、建设公司的委托进行市政项目建设，且市场化部分为发行人市政工程收入的最主要来源。

　　公司房屋出租业务的经营主体主要为公司本部、国资公司、国融物业等，主要视房屋的产权主体而定。发行人租赁业务主要来自于发行人名下的办公楼、商铺、停车场和工业厂房等，租赁资产来源较广，主要系公司通过发行人自行建设、外购及政府划拨获得。发行人自建的项目主要为半导体小镇，通过自建方式建设相关办公、厂房、商业和住宅用房，并以较低的租金价格出租给园区内企业，以配合槐荫区招商之需，完善投资环境，从而推进槐荫区的产业升级和人才集聚。发行人外购的租赁资产主要包括城投房产、槐荫广场、城投乐梦中心、重联房产、山东高速广场项目 3#楼 21层至 31层、西进时代等。发行人外购资产均为不动产，均签署租赁合同，发行人主要根据市场行情，由评估公司评估制定基准价格，在此基础上确定租赁价格，租金收取以合同为准，一般按年收取租金。政府划拨租赁资产方面，根据 2020年 12月槐荫区政府《关于向济南槐荫城市建设投资集团有限公司无偿划转 177项经营性房产的通知》，槐荫区政府将区属单位 177项经营性房产无偿划转至公司名下，发行人已与济南市槐荫区机关事务服务中心签订租赁协议，将房产出租给济南市槐荫区机关事务服务中心。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《土地复垦条例》等法律法规，按照国土资源部《关于切实做好耕地占补平衡的通知》要求，更好地落实耕地占补平衡政策，保障社会经济又好又快发展，发行人根据有关部门统一规划开展土地指标销售业务，根据实际指标存量进行销售。由区自然资源局根据槐荫区年度土地征收计划推荐土地征收单位到发行人处购买指标，发行人土地指标销售业务的经营主体为济南市槐荫区国有资产运营有限公司。

　　购入土地指标方面：发行人与土地指标出售方签署耕地占补平衡指标转让协议，转让方向发行人提供符合省国土资源厅要求的各项材料。转让方提供的耕地占补平衡指标须经有验收资格的部门验收确认，耕地数量、质量应符合土地开发整理相关规程。按照国家占优补优的原则，如转让方提供的指标不能通过上级部门审查，需由转让方另行提供符合要求的指标。销售土地指标方面：发行人与土地指标购买方签署《耕地占补指标有偿调剂使用协议》，由购买方一次性或分次向发行人支付耕地占补指标有偿调剂使用总费用，发行人需保证耕地占补指标面积和等级的准确性，并协助购买方进行调剂使用。发行人用于调剂的补充耕地项目需在“山东省耕地保护动态监管系统”中完成备案入库，并协助购买方开展用地报批等相关工作的材料准备等工作。

　　发行人作为济南市槐荫区重要的国有资产投资运营主体，在槐荫区城市建设中具有重要作用，并得到了槐荫区政府的大力支持，使发行人在土地开发整理、市政工程等业务领域继续发展壮大。发行人在当地具有不可替代的地位，各项业务均具有良好的发展前景。

　　发行人是济南市槐荫区唯一的区级国有资本运营平台和城市运营骨干企业，持有着全区最为优质的国有资产、国有股权及发展资源，承担着全区城市更新、基础设施建设、国有资产运营、重大项目投资及招商引资等重要职能任务。发行人紧紧围绕槐荫区打造“齐鲁门户，医养之都”，担当“西兴”龙头、争做“中优”先锋的目标任务，坚持以政府为引领、资本为纽带、市场为导向、重大项目为支撑，致力于成长为具有较强核心竞争力和品牌影响力的区域性龙头企业，实现持续健康发展。

　　槐荫区位于济南市区西部，区位极为优越，各类交通便利，槐荫区地处京津冀、长三角、环渤海经济圈战略交汇点，北临黄河、南接泰山，拥有京沪高铁五大枢纽站之一的济南西站，387趟高铁直达全国 297个城市，居全国第二位；医疗、教育、文化资源集聚，有省立医院、省眼科医院、省肿瘤医院等高水平三甲医院资源，有山东省会大剧院、瑞典宜家、山东国际会展中心等文旅购物资源，近年来槐荫区先后获评中国创新百强区、国家知识产权强县工程示范区、文化强省建设先进区、省级医养结合示范先行区、浙商（省外）最佳投资城市等荣誉称号。槐荫区作为济南加快形成“东强西兴南美北起中优”城市发展新格局中“西兴”主战场和“中优”重要承载地，在区位交通、产业、生态、文化等方面形成了独具特色的发展优势，展现出强大的发展潜力。

　　在资金方面，区政府和区财政给予集团重点支持，多年来通过直接补贴、项目回购、无偿划转资产、债转股等各种方式给予集团财务、资金等多方面支持，近三年来，区政府、区财政向集团注入了权益性资本 44亿元，划转经营性房产价值近 30亿元，无偿划转股权约 5.4亿元。

　　在重大项目的分析论证、项目实施、资金筹措等事项上，公司管理层始终坚持科学决策。在项目实施上，坚持民主、科学决策，实行设计、勘察、施工、监理、设备采购等全过程招投标，阳光操作。在资金筹措及投放上，实行分类管理、专款专用，坚持按计划、按程序、按预算管理，对整个资金运作流程实行全程监管。公司经营管理活动整体上较为规范、科学。

　　发行人主要从事土地熟化业务，拥有丰富的经验和较强的专业能力，拥有一批从业经验丰富、综合素质较高的经营管理团队和专业技术人才，形成了一套低成本、高效率、高质量的管理流程，为发行人业务的发展打下了坚实的基础。

　　各业务板块、各产品（或服务）营业收入、营业成本、毛利率等指标同比变动在 30%以上的，发行人应当结合所属行业整体情况、经营模式、业务开展实际情况等，进一步说明相关变动背后的经营原因及其合理性。

　　（3）土地指标销售业务 2022年度营业收入较 2021年度增幅为 70.00%，主要系商河兴商土地发展集团有限公司水田占补指标、山东新泉城置业有限公司耕地占补指标收入增加；营业成本增幅为 164.33%，主要系 2022年比 2021年销售土地指标金额增长，结转相应的营业成本高；毛利率降幅为 34.23%，主要系销售的部分以折价销售。

　　（4）物业管理业务 2022年度营业收入较 2021年度增幅为 232.12%，主要系 2022年度含有新增业务；营业成本增幅为 414.56%，主要系 2022年新增业务中，含有空置物业费、半导体仅有物业支出未产生出租后的物业费收入；2022年度毛利率较 2021年度降幅为 113.34%，主要系空置费和半导体小镇的费用均于 2022年产生，综合集团内全部物业管理业务后，成本高于收入。

　　（5）停车管理业务2022年度营业收入较2021年度降幅为62.46%，营业成本降幅为65.07%，主要系 2022年 6月 10日，发行人与济南城市静态交通管理运营集团有限公司签订股权转让协议，转让济南槐荫城市停车建设运营管理有限公司（以下简称“停车运营公司”）100%股权，停车运营公司不再纳入合并报表范围。

　　（6）利息收入 2022年度营业收入较 2021年度降幅为 32.93%，主要系停止支付外海华融国际信托利息；营业成本增幅为 146.50%，主要系融资业务增加产生的利息成本增高，毛利率降幅为 42.35%，主要系收入减少同时成本增加。

　　发行人作为槐荫区重要的国有资产投资运营主体，在城市建设中扮演着重要角色，得到了槐荫区政府的大力支持，为公司进一步发展壮大提供了良好机遇。未来，公司将大力发展城市土地开发整理业务和基础设施建设业务，进一步完善公司治理结构，打造更加专业化管理团队，提升企业的综合竞争力，公司未来发展规划如下：

　　发行人以子公司济南市槐荫区国有资产运营有限公司为主要运营主体，承担片区改造、土地整理、基础设施建设等业务。针对政府投资的项目，发行人及子公司通过参与政府采购或出资人决议方式进行代建，按照项目代建协议实施建设及管理等工作，竣工验收后移交项目使用单位，发行人及子公司取得代建费用等经营收入，促进集团形成以片区开发、基础建设、商业运营为主的业务模式，提高城市资产运营能力，实现从管资产到管资本的经营转变，从产业经营到资本运营的升级，带动公司发展进入新阶段。

　　以市政建设、绿化施工、产业投资、物业管理等专业子公司为运营主体，突出盈利性、专业化特点，独立经营、自负盈亏，依托政策性业务板块，优化整合各类资源资产，全面开展市场化业务，努力提升企业的盈利能力和经济效益，扩展上下游产业链，实现集团两大业务板块优势互补、协调发展，促进集团实力不断增强。子公司业务板块未来规划具体如下：（1）国融物业公司：在服务集团内部自持房地产、停车场及其他物业资源的基础上，将进一步向物业服务市场进军，提升专业化、高端化物业增值服务，努力打造集团市场化运营收入的新增长点；（2）华强市政工程公司：在承担槐荫区全区市政道路、园区、河道工程施工业务的基础上，未来将主动寻找商机，加大投标力度，创建优质工程，强化品牌，进一步提高市政工程市场占有率；（3）景逸园林绿化工程公司：围绕园林绿化工程，包括综合公园、社区公园等各类公园以及生产绿地、防护绿地等各类绿地的施工，开展绿化苗木、花卉、盆景、草坪的培育、生产和经营业务；（4）乡村振兴投资公司：结合槐荫区农业产业特色，创新产业组织方式，推动种养业规模化发展，向全产业链拓展延伸，加大与合作社、专业种养植机构开展生产经营合作，引导发展农产品精深加工，创建农村产业发展示范园，提升效益和质量；（5）槐荫财金投资公司、国融投资控股公司和国融投资基金：结合全区新兴产业发展方向，抢抓资本市场发展机遇，加大股权实业投资，优化整合资金资源，提高运营收益，为主营业务多元化发展创造合作机会。加大资本招商力度，以资本为纽带引导集团向结构合理、资产优质的市场化、多元化、现代化企业集团迈进。

　　应对措施：为了保障发行人相关的应收款项能够顺利收回，发行人已与主要对手方协商回款，并对其他应收款的形成和催收进行集中管理和控制，对其他应收款的回收情况进行持续跟踪，保障应收款按时足额回款。

　　截至 2020年末、2021年末和 2022年末，发行人存货分别为 662,797.67万元、625,130.84万元和 598,683.99万元，占当期总资产的比例分别为 43.04%、39.21%和 35.56%，主要为土地熟化项目和安置房项目投入的购置成本。公司存货一直保持在较高水平上，如果未来宏观经济发生变化，土地价格急剧下跌，公司存货存在贬值的风险。

　　2020年 12月，根据《关于向济南槐荫城市建设投资集团有限公司无偿划转部分经营性房产的通知》（济槐政通字【2020】6号），济南市槐荫区人民政府向发行人划转 177项房产，评估值为 298,781.64万元，发行人该部分房产权证正在办理。除此之外，发行人固定资产和投资性房地产中有部分房产等未办妥权证。若权证办理中出现实质性障碍，可能存在资产确权风险，对公司日常经营产生不利影响。

　　公司生产经营、财务、人事等均设有自己的独立机构，与出资人完全独立。公司根据经营管理和业务发展的需要，设置了相关的综合管理和业务经营部门及子公司，公司各部门和各岗位均有明确的职责与经营管理权限，公司按照相关规定行使对机构的管理与决策。

　　（三） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 为了规范发行人与关联方之间的交易行为，根据有关法律、法规及公司章程的规定，发行人制定了《济南槐荫城市建设投资集团有限公司关联交易管理制度》。关联交易决策程序具体如下：

　　有关单位在经营管理过程中，如遇与关联人实施关联交易的，须将有关关联交易情况以书面形式报送运营管理部，报告须包括以下内容：（1）关联人的名称、住所；（2）具体关联交易的项目以及交易金额；（3）关联交易价格的定价原则与定价依据；（4）该项关联交易的必要性；（5）其他事项。财务管理部对将发生的关联交易的必要性、合理性、定价的公平性进行审查和评估，形成专门报告，按程序报总经理办公会审议同意后，提交董事会审定。董事会对有关关联交易的公允性进行审查。董事会在审查有关关联交易的公允性时，须考虑以下因素：（1）该项关联交易的标的如属于关联人外购销产品的，则必须调查公司能否自行购买或独立销售。当公司不具备采购或销售渠道，或若自行采购或销售可能无法获得有关优惠待遇的，或若公司向关联人购买或销售可降低公司生产、采购或销售成本的，董事会应确认该项关联交易存在具有合理性。但该项关联交易价格须按关联人的采购价加上分担部分合理的采购成本确定；采购成本可包括运输费、装卸费等绿化改造。（2）该项关联交易的标的如属于关联人自产产品，则该项关联交易按关联人生产产品的成本加合理的利润确定交易的成本价格。该价格不能显著高于关联人向其他任何第三方提供产品的价格。（3）如该项关联交易属于提供或接受劳务、代理、租赁、抵押和担保、管理、研究和开发、许可等项目，则公司必须取得或要求关联人提供确定交易价格的合法、有效的依据，作为签订该项关联交易的价格依据。

　　董事会审议关联交易事项时，关联董事应当回避表决。关联董事包括具有下列情形之一的董事：（1）为交易对方；（2）为交易对方的直接或者间接控制人；（3）在交易对方或者能直接或间接控制该交易对方的法人单位任职；（4）为交易对方或者其直接或间接控制人的关系密切的家庭成员；（5）为交易对方或者其直接或间接控制人的董事、监事或高级管理人员的关系密切的家庭成员；（6）基于其他理由认定的、其独立商业判断可能受到影响的董事。

　　在关联交易事项发生时，关联董事应向董事会披露其关联关系的性质和程度。如果公司董事在公司首次考虑订立有关合同、交易、安排前以书面形式通知董事会，声明由于通知所列的内容，公司日后达成的合同、交易、安排与其有利益关系，则在通知阐明的范围内，视为有关董事作了其关联关系的性质和程度的披露。

　　在关联董事回避后，董事会在不将其计入法定人数的情况下，对该事项进行表决。董事会表决有关关联交易事项未能达到法定表决人数时，应由出席会议董事（含关联董事）就该交易提交出资人审议等程序性问题作出议案，再交由出资人审议并作出相关决议。

　　除非关联董事向董事会披露其关联关系的性质和程度，并且董事会在不将其计入法定人数，该董事亦未表决的会议上批准了该事项，否则公司有权撤销该合同、交易或者安排，但在对方是善意第三人的情况下除外。

　　3亿元用于西沙王庄城中村改造项目 C-4地块项目，1 亿元用于补充流动资金

　　274.09万元用于西沙王庄城中村改造项目 C-4地块项 目建设，2000万元用于补充流动资金

　　截至 2023年 5月末，西沙王庄城中村改造项目 C-4地 块项目已投资 10,836.52万元，投资完成率 15.94%， 尚未投入运营。

　　1、 增信机制：本期债券无增信。 2、 偿债计划：每年付息一次,分次还本,在债券存续期内 的第 3、4、5、6、7年末,分别按照债券发行总额 20% 、20%、20%、20%、20%的比例偿还债券本金,到期 利息随本金一起支付。 3、 其他偿债保障措施：募投项目自身收益是本期债券按 时偿付的基础，发行人强大的整体综合经营实力是债 券偿付的有效保证，优良的资信和良好的融资能力为 本期债券到期偿还提供一定保障，设置分期还本条款 、避免一次性兑付全部本金的风险，有效的债权代理 人制度最大程度保护债券持有人利益，资金监管协议 保障募集资金使用和兑付的安全性

　　增信机制、偿债计划及其他 偿债保障措施的变化情况及 对债券持有人利益的影响（ 如有）

　　变更、更正的类型及原因，以及变更、更正对报告期及比较期间财务报表的影响科目及变更、更正前后的金额。同时，说明是否涉及到追溯调整或重述E星体育，涉及追溯调整或重述的，披露对以往各年度经营成果和财务状况的影响。

　　2021年 12月 30日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15号》（财会[2021]35号）（以下简称“解释 15号”），其中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”（以下简称“试运行销售的会计处理规定”）和“关于亏损合同的判断”内容自 2022年 1月 1日起施行。执行解释 15号的相关规定对发行人 2022年度财务报表未产生重大影响。

　　2022年 11月 30日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16号》（财会[2022]31号，以下简称解释 16号），其中“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”内容自公布之日起施行。执行解释 16号的相关规定对发行人 2022年度财务报表未产生重大影响。

　　主要由应收济南市槐荫区财政局、济南市 槐荫区国融控股有限公司等构成，包括项 目建设投资代垫款、资金拆借等

　　主要由预付工程款、预付购房款、槐荫广 场地下经营权、城投房产、槐荫区应急储 备方舱隔离点项目等构成

　　1、 应收账款增加：主要为应收济南市槐荫区机关事务服务中心款项增加所致； 2、 预付款项增加：主要系预付济南热力集团有限公司、国网山东省电力公司济南供电公司、济南水务集团有限公司等公司款项增加所致；

　　报告期末发行人口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额0.00万元，企业债券余额 0.00万元，非金融企业债务融资工具余额 0.00万元E星体育，且共有 0.00万元公司信用类债券在2023年 5至 12月内到期或回售偿付。

　　报告期末，发行人合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额 0万元，企业债券余额0万元，非金融企业债务融资工具余额0万元，且共有0万元公司信用类债券在2023年 5至 12月内到期或回售偿付。

　　1、 应付账款减少：主要为支付半导体小镇工程款和安置房购房款所致； 2、 合同负债增加：主要为预收土地熟化业务项目款项和预收工程款增加所致； 3、 应付职工薪酬增加：主要为支付职工薪酬增加所致；

　　对外担保中为控股股东、实际控制人和其他关联方提供担保的金额：9,900.00万元 报告期末尚未履行及未履行完毕的对外单笔担保金额或者对同一对象的担保金额是否超过报告期末净资产 10%： □是 √否